Blockchain lĩnh vực bất động sản mã hóa kỹ thuật số: tình trạng và triển vọng
Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, đã có các dự án mã hóa kỹ thuật số tài sản và Token loại chứng khoán ( STO ) tương tự từ năm 2018. Tuy nhiên, do khung pháp lý thời điểm đó không hoàn thiện và lợi nhuận tiềm năng cũng thiếu lợi thế, những nỗ lực ban đầu này không hình thành được phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA do đó trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi nổi tiếng và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan được thảo luận trong bài viết này cũng sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu từ một tổ chức nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, quy mô thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Phân chia sở hữu bất động sản tài trợ
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
mã hóa kỹ thuật số bất động sản như tài sản thế chấp
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain cũng nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản thực tế RWA có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân đoạn, cả hai đều có thể giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quá trình thẩm định tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư của chúng cung cấp một khuôn khổ vững chắc cho các dự án RWA bất động sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt.
Hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua đã giúp chúng tôi có cái nhìn rõ ràng hơn về ưu nhược điểm của chúng.
Các dự án RWA bất động sản thường có những đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua thử nghiệm và xác minh thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên blockchain Ethereum và Gnosis ( trên Gnosis ).
RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản phí, tiền thuê từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho những người nắm giữ Token của nó. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý, họ độc lập với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu Token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải đồng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Những người nắm giữ Token bất động sản sẽ nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.
Lấy bất động sản này ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52,10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Bất động sản này tạo ra 2,600 USD doanh thu cho thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phí bảo trì, phần còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã hóa.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân chia quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, thì chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ Token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, điều này có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của Token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành người hưởng lợi mà không phải đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi có những cổ đông lớn để giám sát xem tổ chức quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Ngược lại, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát tổ chức quản lý một cách hiệu quả.
Tôi đã xem mười Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt Blockchain liên quan để tìm ra số lượng chủ sở hữu của mỗi tài sản.
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia tài sản thành một số lượng mã hóa kỹ thuật số khác nhau, để mỗi mã hóa kỹ thuật số được định giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã hóa kỹ thuật số, với hai tài sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã hóa kỹ thuật số của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư chưa đến 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công phần nào trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản hướng tới các nhà đầu tư nhỏ lẻ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT (Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không yêu cầu bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, cũng không có quy định về mức độ tham gia hoặc nguyên tắc hướng dẫn, do đó doanh thu mà RealT nhận được từ tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản trên toàn thế giới. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ về giá trị bất động sản, có thể đi dài hoặc đi ngắn giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chuẩn trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ một số nền tảng giao dịch, một số quỹ đầu tư mạo hiểm blockchain, và một số tổ chức đầu tư nổi tiếng trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl được thiết kế đơn giản và phát triển nhanh chóng. Giá cung cấp của Parcl Labs và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Hoàng gia bất động sản. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty thanh toán đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang làm việc theo hướng này. Một giao thức phi tập trung đã tích hợp với một nền tảng để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. Một dự án cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống hơn với sản phẩm cho vay token, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp hồ sơ bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware cho giao dịch, được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ nhằm cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý của nó như một công ty độc lập đảm bảo nghĩa vụ của nó ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể tránh khỏi phá sản. SPV ở Mỹ thường tương đương với LLC ). Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của mã hóa kỹ thuật số.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng mua bất động sản và nhận khoản vay thế chấp có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để lấy vốn. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ ngân hàng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
27 thích
Phần thưởng
27
10
Chia sẻ
Bình luận
0/400
SerLiquidated
· 07-22 19:51
Đừng có làm những điều hão huyền, năm nào cũng nói sẽ phát triển, năm nào cũng gửi đi, đã chán rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
ConsensusBot
· 07-22 16:28
Thị trường này thật sự là vẽ BTC xong lại tiếp tục vẽ.
Xem bản gốcTrả lời0
SignatureAnxiety
· 07-22 15:24
Bất động sản tệ đến vậy, mã hóa kỹ thuật số cũng không cứu được chứ?
Xem bản gốcTrả lời0
MEVHunter
· 07-22 03:40
ngmi với những trò chơi rwa này... dòng chảy độc hại thuần khiết rò rỉ alpha ở khắp mọi nơi smh
Xem bản gốcTrả lời0
GateUser-afe07a92
· 07-19 20:35
Thị trường rwa đã chết gg
Xem bản gốcTrả lời0
ChainSpy
· 07-19 20:32
Sớm đã xào qua rồi lại đến vẽ bánh
Xem bản gốcTrả lời0
NeverPresent
· 07-19 20:32
Cuối cùng cũng có người nói chuyện bằng ngôn ngữ người! Có cái gì gọi là trái phiếu quốc gia RWA đâu, chẳng phải đồ ngốc đổi cách chơi đùa với mọi người sao.
Phân tích thị trường RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Blockchain lĩnh vực bất động sản mã hóa kỹ thuật số: tình trạng và triển vọng
Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, đã có các dự án mã hóa kỹ thuật số tài sản và Token loại chứng khoán ( STO ) tương tự từ năm 2018. Tuy nhiên, do khung pháp lý thời điểm đó không hoàn thiện và lợi nhuận tiềm năng cũng thiếu lợi thế, những nỗ lực ban đầu này không hình thành được phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA do đó trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi nổi tiếng và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan được thảo luận trong bài viết này cũng sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu từ một tổ chức nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, quy mô thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain cũng nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản thực tế RWA có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân đoạn, cả hai đều có thể giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quá trình thẩm định tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư của chúng cung cấp một khuôn khổ vững chắc cho các dự án RWA bất động sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt.
Hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua đã giúp chúng tôi có cái nhìn rõ ràng hơn về ưu nhược điểm của chúng.
Các dự án RWA bất động sản thường có những đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua thử nghiệm và xác minh thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên blockchain Ethereum và Gnosis ( trên Gnosis ).
RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản phí, tiền thuê từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho những người nắm giữ Token của nó. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý, họ độc lập với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu Token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải đồng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Những người nắm giữ Token bất động sản sẽ nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.
Lấy bất động sản này ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52,10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Bất động sản này tạo ra 2,600 USD doanh thu cho thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phí bảo trì, phần còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã hóa.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân chia quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, thì chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ Token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, điều này có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của Token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành người hưởng lợi mà không phải đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi có những cổ đông lớn để giám sát xem tổ chức quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Ngược lại, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát tổ chức quản lý một cách hiệu quả.
Tôi đã xem mười Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt Blockchain liên quan để tìm ra số lượng chủ sở hữu của mỗi tài sản.
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia tài sản thành một số lượng mã hóa kỹ thuật số khác nhau, để mỗi mã hóa kỹ thuật số được định giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã hóa kỹ thuật số, với hai tài sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã hóa kỹ thuật số của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư chưa đến 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công phần nào trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản hướng tới các nhà đầu tư nhỏ lẻ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT (Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không yêu cầu bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, cũng không có quy định về mức độ tham gia hoặc nguyên tắc hướng dẫn, do đó doanh thu mà RealT nhận được từ tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản trên toàn thế giới. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ về giá trị bất động sản, có thể đi dài hoặc đi ngắn giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chuẩn trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ một số nền tảng giao dịch, một số quỹ đầu tư mạo hiểm blockchain, và một số tổ chức đầu tư nổi tiếng trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl được thiết kế đơn giản và phát triển nhanh chóng. Giá cung cấp của Parcl Labs và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Hoàng gia bất động sản. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty thanh toán đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang làm việc theo hướng này. Một giao thức phi tập trung đã tích hợp với một nền tảng để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. Một dự án cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống hơn với sản phẩm cho vay token, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp hồ sơ bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware cho giao dịch, được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ nhằm cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý của nó như một công ty độc lập đảm bảo nghĩa vụ của nó ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể tránh khỏi phá sản. SPV ở Mỹ thường tương đương với LLC ). Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của mã hóa kỹ thuật số.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng mua bất động sản và nhận khoản vay thế chấp có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để lấy vốn. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ ngân hàng.