Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự hội nhập giữa Blockchain và bất động sản truyền thống
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, có những điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do sự chưa trưởng thành của quy định và thiếu sự trở lại đáng kể, các nỗ lực ban đầu không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử, khiến trái phiếu chính phủ Mỹ trở thành một tài sản RWA hấp dẫn. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của những dự án này cũng như thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa tài sản bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ đô la, còn toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ đô la.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu có ba hình thức biểu hiện:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
cho vay thế chấp token bất động sản
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) tương tự như RWA bất động sản trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, nhưng REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khung vận hành của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số hiểu biết về ưu nhược điểm của nó:
Ưu điểm:
Giảm thiểu rào cản đầu tư
Tăng tính thanh khoản
Đa dạng hóa danh mục đầu tư
Tiềm năng lợi nhuận cao
Tăng cường tính minh bạch
Nhược điểm:
Sự không chắc chắn về quy định
Thách thức quản lý tài sản thực
Rủi ro kỹ thuật
Rủi ro thanh khoản
Biến động giá
Cụ thể, các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa nó, ủy thác cho tổ chức quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323.020 USD, mỗi mã thông báo 52,10 USD, tổng cộng 6.200 mã thông báo. Tiền thuê hàng tháng 2.600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 USD. Mỗi mã thông báo có lợi tức hàng năm 3,83 USD, tỷ lệ lãi suất hàng năm 7,35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và tiến hành token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ có thể dẫn đến chi phí quản lý cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và những người nắm giữ token.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, 1% vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định.
RealT đã phân phối khoảng 600.000 USD tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với gần 150K-180K USD doanh thu trong hai năm qua.
RealT đã thành lập nhiều thực thể tại bang Delaware, bao gồm thực thể hoạt động cốt lõi Real Token Inc., công ty mẹ Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi tài sản. Cấu trúc này nhằm mục đích cách ly rủi ro của từng tài sản riêng lẻ.
Parcl
Parcl là nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực cụ thể, nhà đầu tư có thể đầu tư vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong việc vận hành bất động sản thực. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm thị trường khá thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và các công ty tiền điện tử lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Reinno mặc dù đã ngừng hoạt động nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản token hóa: Chủ nhà có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay.
Tài trợ vay mua nhà: Người dùng có thể mã hóa tài sản mua bằng vay ngân hàng để huy động vốn, nhằm trả nợ ngân hàng.
Tuy nhiên, mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, như khó xử lý trường hợp người vay default, không thể ngăn chặn chủ nhà bán tài sản đã thế chấp, v.v. Những rủi ro này có thể dẫn đến việc ngừng hoạt động, trong tương lai cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là khái niệm mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn nhỏ. Lĩnh vực này cần tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy đầy đủ tiềm năng RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.
Hiện tại thiếu một khung quy định rõ ràng và nhất quán, các cơ quan quản lý có sự khác biệt trong việc phân loại token. Sự không nhất quán này đe dọa đến niềm tin của nhà đầu tư và sự phát triển lâu dài của ngành.
Mặc dù môi trường quản lý đang hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp nổi tiếng đang thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi ở mức độ ban đầu. Với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
4 thích
Phần thưởng
4
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
LiquidationAlert
· 16giờ trước
tiền pháp định giá trị giảm về 0, chơi đùa với mọi người mà thôi
Xem bản gốcTrả lời0
SellTheBounce
· 16giờ trước
Một câu chuyện nữa về việc đồ ngốc bị chơi đùa với mọi người
Sự trỗi dậy của các dự án RWA bất động sản: Cơ hội mới từ sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản truyền thống
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự hội nhập giữa Blockchain và bất động sản truyền thống
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, có những điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do sự chưa trưởng thành của quy định và thiếu sự trở lại đáng kể, các nỗ lực ban đầu không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử, khiến trái phiếu chính phủ Mỹ trở thành một tài sản RWA hấp dẫn. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của những dự án này cũng như thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa tài sản bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ đô la, còn toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ đô la.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu có ba hình thức biểu hiện:
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) tương tự như RWA bất động sản trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, nhưng REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khung vận hành của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số hiểu biết về ưu nhược điểm của nó:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Cụ thể, các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa nó, ủy thác cho tổ chức quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323.020 USD, mỗi mã thông báo 52,10 USD, tổng cộng 6.200 mã thông báo. Tiền thuê hàng tháng 2.600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 USD. Mỗi mã thông báo có lợi tức hàng năm 3,83 USD, tỷ lệ lãi suất hàng năm 7,35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và tiến hành token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ có thể dẫn đến chi phí quản lý cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và những người nắm giữ token.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, 1% vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định.
RealT đã phân phối khoảng 600.000 USD tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với gần 150K-180K USD doanh thu trong hai năm qua.
RealT đã thành lập nhiều thực thể tại bang Delaware, bao gồm thực thể hoạt động cốt lõi Real Token Inc., công ty mẹ Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi tài sản. Cấu trúc này nhằm mục đích cách ly rủi ro của từng tài sản riêng lẻ.
Parcl
Parcl là nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực cụ thể, nhà đầu tư có thể đầu tư vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong việc vận hành bất động sản thực. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm thị trường khá thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và các công ty tiền điện tử lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Reinno mặc dù đã ngừng hoạt động nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản token hóa: Chủ nhà có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay.
Tài trợ vay mua nhà: Người dùng có thể mã hóa tài sản mua bằng vay ngân hàng để huy động vốn, nhằm trả nợ ngân hàng.
Tuy nhiên, mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, như khó xử lý trường hợp người vay default, không thể ngăn chặn chủ nhà bán tài sản đã thế chấp, v.v. Những rủi ro này có thể dẫn đến việc ngừng hoạt động, trong tương lai cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là khái niệm mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn nhỏ. Lĩnh vực này cần tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy đầy đủ tiềm năng RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.
Hiện tại thiếu một khung quy định rõ ràng và nhất quán, các cơ quan quản lý có sự khác biệt trong việc phân loại token. Sự không nhất quán này đe dọa đến niềm tin của nhà đầu tư và sự phát triển lâu dài của ngành.
Mặc dù môi trường quản lý đang hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp nổi tiếng đang thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi ở mức độ ban đầu. Với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.